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业主应该自觉维护权益

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发表于 2018-12-24 12:09:48 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
车位权利归属是小区矛盾根源

《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《一》什么叫专有?什么叫共有?两者之间是什么关系?以下解析:

1)所谓专有部分其实是能够办理产权证的部分:规划用地上所有报批报建项目(包括规划停车位),分别承担了本规划区域内的土地成本及相关公共费用。

2)共有部分是指不能单独办理产权证的配套设施(包括停车位),其土地成本以及相关公共费用全被专有承担。

3)专有与共有之间为主权物与从物关系,从物的成本费用分别被主物承担(包括无证车库或车位)只能随主物一并处分出或转让。如《物权法》第七十二条第二款业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

《二》共有部分究竟有那些?

1》《物权法》第七十三条、建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

2》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

也就是说:以城镇道路城镇绿化与小区外界为红线,红线以内(除开能够办理产权证的专有部分包括车库车位)全部属于业主共有,不存在半点死角。

组需要注意的是:虽然共有部分(特别是无证车位)是随主体房屋一并转让给业主,但同样符合《物权法》第七十四条的出售规定,只是绑定出售与单独出售之差异。

因此某些开发商仍以《物权法》第七十四条为由要求业主单独出资购买无证车位纯属重复投资。由其是防空地下车位,因为相关法规明确规定:防空地下层的建设费用必须纳入地面项目总投资,比如《人民防空工程建设管理规定》的通知 第十五条第3款、第五十一条,国家人防委、国家计委、城乡建设部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通,知》第三款、《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》第一款等均有同样的规定:结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分,……在人防重点城市的市区(直辖市含近郊区)新建民用建筑,要按照原国家规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金纳入建设项目投资计划,建设费用据实列入建设项目开发成本。

所以业主其实在购房时就已经承担了该费用,而开发商只是前期投资人受益于销售利益,但房屋转让后其投资身份随之转归业主,这也是防空地下层不准纳入公摊面积重复收费的真正原因,比如《湖南省人民防空工程产权管理办法》第五条明确规定: 人防工程产权实行登记发证的管理制度。人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书,不另行制发人防工程产权证书。  

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